Mietminderung, Vertragsanpassung oder Kündigung wegen des Coronavirus?

Die Auswirkungen des Coronavirus COVID-19 treffen viele Gewerbebetriebe und Freiberufler hart.

Aufgrund staatlicher Anordnungen schließen sie ihre Betriebe. Einnahmen brechen ein – müssen sie trotzdem weiter Miete für ihre Läden & Büros zahlen?

Wir erklären Ihnen ob eine Vertragsanpassung, Mietminderung oder gar eine außerordentliche Kündigung von Mietverträgen für Gewerbetreibende und Freiberufler in Betracht kommt.

1. ABGB gilt nur in Österreich!

Viele Betroffene teilen derzeit ein Sharepic, welches auf die §§ 1104, 1105 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) hinweist. In den §§ 1104 und 1105 ist geregelt, dass die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses entfällt, wenn das Mietobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, etwa einer Seuche, nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Gilt das jetzt wegen COVID-19 in Deutschland? Nein. Das ABGB ist ein österreichisches Gesetz – es gilt nicht in Deutschland! Aber gibt es im deutschen Mietrecht für Corona & Co. Vergleichbares?

2. Besteht die Pflicht zur Mietzahlung im Gewerbemietrecht weiterhin fort? (§ 535 BGB)

Ja, die Pflichten aus dem Mietvertrag bestehen trotz COVID-19 & Allgeeinverfügungen grundsätzlich weiterhin. Der Vermieter muss weiterhin den Gebrauch an der Mietsache überlassen. Der Mieter muss weiterhin die vereinbarte Miete zahlen. Gibt es Ausnahmen?

Entscheidend für eine Ausnahme: Ist es dem Vermieter noch möglich, dem Mieter die Mietsache zur Verfügung zu stellen? In der Regel ist der Vermieter dazu noch in der Lage. Die Nutzung der Mietsache „an sich“ ist für den Mieter weiterhin möglich.

3. Kann die Miete zumindest gemindert werden? (§ 536 BGB)

Eine Mietminderung setzt voraus, dass die Mietsache mangelhaft ist. Eine Allgemeinverfügung, behördliche Verbote und selbst Gebietsabriegelungen wegen Corona führen aber nicht dazu, dass ein Mangel an der Mietsache selbst besteht. Sie beeinträchtigen den Gebrauch – auf diese hat der Vermieter aber insbesondere keinen Einfluss. Stattdessen sind diese Betreiberrisiken leider grundsätzlich vom Mieter zu tragen.

Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchseinschränkungen oder Gebrauchshindernisse müssen trotzdem auf der Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der konkreten Mietsache beruhen. Nur dann lässt sich ein Mangel begründen. Sie dürfen hingegen nicht ihre Ursache in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben.

4. Habe ich wegen COVID-19 einen Anspruch auf Vertragsanpassung? (§ 313 BGB)

Schließlich stellt sich noch die Frage, ob sich wegen Corona über die sogenannte „Störung der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB) ein Anspruch begründen lässt, den Mietvertrag anzupassen.

Eine Vertragspartei kann gem. § 313 BGB verlangen, den Vertrag anzupassen, wenn ein Festhalten daran unzumutbar ist, weil sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien – wenn sie die Veränderung vorhergesehen hätten – den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten.

Eine Vertragsanpassung ist jedoch grundsätzlich nur möglich, wenn das störende Ereignis nicht in die Risikosphäre einer Partei fällt. Auch hier dürfte aber leider gelten, dass das Risiko, die Mietsache für die vorgesehene Gewinnererzielung zu verwenden, in die Risikosphäre des Mieters fällt.

Denkbar erscheint allenfalls, aufgrund der besonderen Umstände der derzeitigen Corona-Lage anzunehmen, dass eine behördliche Verfügung in keine der beiden Risikosphären fällt. Ob dies der Fall ist, muss auf Grundlage der Einzelfallumstände entschieden werden – eine gesicherte Einschätzung lässt sich dazu kaum abgeben. Wir gehen davon aus, dass in den nächsten Monaten hierzu einige Gerichtsentscheidungen ergehen werden.

5. Fazit:

Leider lässt sich nicht abschließend beurteilen, ob wegen COVID-19 eine Vertragsanpassung, Mietminderung oder gar außerordentliche Kündigung von Mietverträgen für Gewerbetreibende und Freiberufler aufgrund der aktuellen Ereignisse möglich ist. Eine solche Lage hat es in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland schlicht und einfach noch nicht gegeben. Auch für die Gerichte ist Corona & Co. daher Neuland. Gerichtsentscheidungen hierzu gibt es noch nicht. Leider können wir deshalb keine Patentrezepte oder Allheilmittel liefern. Einen gesetzlichen Anspruch auf Mietminderung oder Ähnliches gibt es für Gewerbetreibende und Freiberufler leider nicht.

Wir regen jedoch an, mit dem Vermieter über die Corona-Lage und daraus bedingte Mietminderung zu verhandeln. Dabei sollte durchaus § 313 BGB als Argument verwendet werden. Denn niemand konnte bei Vertragsschluss die aktuelle Lage annehmen. Und auch für die Vermieter herrscht Rechtsunsicherheit. Dies sollte die Verhandlungsbereitschaft erhöhen. Ein Anspruch auf Mietminderung ist im deutschen Mietrecht aber leider bislang nicht vorgesehen. Hier sollten Interessenverbände auf den Gesetzgeber einwirken.

Sie brauchen wegen der Corona-Lage dringend Hilfe im Arbeitsrecht? Keine Sorge, wir haben hier das Wichtigste für Arbeitgeber, Arbeitnehmer & Betriebsräte aufgeschrieben.

Wir wünschen Ihnen und Ihrem Unternehmen alles Gute für die Zukunft und stehen für Rückfragen gerne zur Verfügung. Sie erreichen uns wie gewohnt unter den angegebenen Kontaktdaten, insbesondere der Tel.-Nr. 040/41167625 und der E-Mail-Adresse info@rieck-partner.de.

(Autor: Niklas Koglin mit Lars Rieck)

Gewerbemietrecht & Corona: Muss ich weiter Miete zahlen?